Рынок недвижимости: ждет ли нас второе пришествие «Великого Пузыря»?

Ярослав РАЗУМОВ
rdfox.ru

ДВИНЕМ НЕДВИЖИМОЕ!

В конце прошлого года в Казахстане стали заметно расти цены на недвижимость. Во всяком случае об этом говорят многие аналитики. На фоне карантина и экономического спада – беспрецедентная история в мировом масштабе. «ЭК» побеседовала об этом с международным экспертом по оценке имущества и почетным оценщиком Казахстана Александром Калининым.

– Александр Николаевич, начиная с минувшей осени стали звучать заявления, что в стране идет рост стоимости недвижимости, причем по всем категориям. Как вы расцениваете это?

– Как парадокс. И дело не только в том, что на фоне карантина неясно, как вообще могут расти цены. В минувшем октябре произошло знаковое событие – официальная статистика впервые показала снижение совокупных затрат на строительство одного квадратного метра. Случилось это за счет понижения цен на ряд строительных и отделочных материалов казахстанского производства. Сейчас в одном квадратном метре отечественные материалы составляют в среднем 70–75%. Конечно, в разных сегментах рынка этот показатель может заметно варьироваться, но общая тенденция такая. Какие-то материалы подорожали, но в целом произошло общее снижение стоимости строительства на 0,7%. При этом продолжают вводиться новые объекты недвижимости. Спрос и предложение в Алматы сейчас отличаются в пять раз – на один запрос в среднем пять предложений. Раньше разрыв был в полтора-два раза. И на таком фоне цена предложения за один квадратный метр на рынке первичного жилья с начала года выросла на 26%.

– Говорят, что один из факторов роста цен – это возможность изъятия гражданами части пенсионных накоплений для ее покупки.

– Совершенно несостоятельный аргумент. Во-первых, буквально на днях правительство определило пороги изъятия по возрасту и по размерам. Во-вторых, изъять можно ограниченную часть накоплений, максимум 25–30%. Что можно купить на несколько сотен тысяч тенге, даже на миллион? Этого на первоначальный взнос не хватит. А объединять семейные изъятия для покупки недвижимости нельзя. Вообще, у нас более полумиллиона человек стоят в очереди на социальное жилье, и многие рассчитывали на этот «пенсионный костыль». Но оказалось все по старой поговорке: «вот тебе, бабка…».

– Глядя на рынок со стороны, действительно кажется, что ему не расти, а снижаться впору. Но этого не происходит. Откуда «растет» этот, как вы говорите, парадокс?

– В информационном плане вбросы о неизбежном росте цен идут из риелторской среды. Причины ясны: риелтор по своей экономической природе – вынужденный оптимист, в отличие от оценщика – информированного пессимиста. Важный момент: когда говорят «цены растут», не уточняют: относительно чего? Динамика снижения тенге к доллару выше, чем рост недвижимости в тенге. А если смотреть стоимость квадратного метра в долларах, то видно, что цена стоит на месте или снижается. Вообще, это важный момент – в чем номинировать цены на рынке.

Однако базовая причина того, что цена вопреки логике держится или снижается медленно, – в природе нашей сферы недвижимости.

Экономически обоснованная стоимость одного квадратного метра недвижимости складывается из себестоимости и среднеотраслевой прибыли. В условиях развитой экономики она составляет, в зависимости от отрасли, 7–10%. Но наши застройщики хотят иметь 150–200%. Мы, оценщики, никогда не могли получить от них информацию о расходах. Теперь, когда официальная статистика заявила о снижении стоимости строительства, подсчитать размер прибыли становится проще.

Главное, что рынок строительства жилого коммерческого жилья, то есть того, что выходит на свободные продажи, а не распределяется по социальным программам, крайне монополизирован. Давайте смотреть на Нур-Султан и Алматы – эти два города определяют тенденции на всем рынке страны. Раньше, до кризиса, мы говорили про «пять «А» – Астана, Алматы, Актобе, Атырау, Актау. Теперь остались только первые два. Так вот, сейчас 90–95% рынка строят две всем известные корпорации. А еще в 2012 году в южной столице было зарегистрировано 910 строительных компаний. Была конкуренция! Сегодня крупные компании – это фактически холдинги, в них все – от подготовки проектной документации до отдела продаж. Обратите внимание, что риелторы сегодня практически не работают по рынку «первички» – их туда не пускают. Объясняется это стремлением холдинга минимизировать затраты. Но тогда почему цены на рынке растут? По сути, это картельный, корпоративный сговор. Они забирают государственные и частные заказы, выкупают участки под застройку, имеют десятки компаний субподрядчиков. И по цепочке растет стоимость, хотя внешне вроде бы сохраняется формула «от котлована до продажи».

– Но и картели, как выясняется, не всесильны. В Алматы вот запретили точечную застройку в центре...

– Я, будучи оценщиком, то есть профессиональным пессимистом, мало в это верю. Может, это был пиар-ход перед выборами? Для меня «лакмусовая бумажка» – судьба «пятна» на углу Кабанбай батыра и Назарбаева в Алматы. Если его правда не застроят высоткой, то поверю.

Очень уж лакомые куски на кону. Ведь в таких случаях не строят трех-пятиэтажные дома, строят многоэтажки. Раньше, чтобы поставить «свечку» в 14–17 этажей, нужно было «пятно» – земельный участок, согласно СНиПам, не менее 60 квадратных метров. Сейчас требования сократили до 45. Выкупаешь в центре города шесть-семь участков, ставишь эту штуку и месяцев за девять получаешь чистой прибыли 1,5–2 млн долларов! Подчеркну, не дохода, а прибыли. Это 250–300% относительно затрат. Конечно, если успеть все продать до резкого снижения цен на рынке.

– Но это, видимо, довольно узкий сегмент рынка. Как можно охарактеризовать ситуацию в других секторах недвижимости?

– Общая тенденция безрадостна. Сильнее всего пострадали земельные участки и офисная недвижимость, там просто рынок обрушился. По поводу бизнес-центров непонятно, почему еще года три-четыре назад застройщики, банки, местные власти не задумались, что обе столицы ими переполнены. А сейчас, после пандемии, многие компании еще сократят офисные расходы, уходя на удаленку.

– Соглашусь. Наблюдал в последние месяцы, как один производственный объект-долгострой, замороженный еще в 1990-м, выкупили и переделали в офисный центр. Сейчас стоит под вывеской «Продам». При явном переизбытке офисов в районе. Может, это способ отмывания денег?

– В каких-то случаях, возможно, и это. Когда в центре идет точечная застройка под офисы – это глупо. Дело не только в том, что их уже очень много. По международным стандартам, на 30 квадратных метров офисной площади должно быть одно парковочное место. Где в центре Алматы или Нур-Султана такое увидеть? В этих офисных центрах долго будет гулять ветер, или их придется перепрофилировать. А были вложены колоссальные деньги, в основном заемные, банковские. Все это перейдет в сферу токсичных кредитов и будет грузить нашу финансовую систему.

Теперь про рынок земельных участков. Он интересен, если речь идет о точечной застройке. В центре города сотка может стоить 40–50 и более тысяч долларов. Но в других районах продать участок – проблема.

– Помню популярный тезис у покупателей земельных участков в нулевые годы: «куплю впрок – земля всегда будет в цене!».

– Да-да… Сейчас в ряде районов Алматы и Нур-Султана кадастровая стоимость участков уже стала выше рыночной. Средняя кадастровая, то есть, по сути, государственная стоимость сейчас в долларовом эквиваленте составляет 1000–1100 за сотку. А у владельца можно купить в два раза дешевле. В сегменте торговой недвижимости сложные времена ждут большие объекты, типа ТРЦ и моллов.

Более или менее востребованы небольшие супермаркеты, расположенные внутри ЖК и жилых застроек. Стабильные перспективы у помещений под маленькие магазинчики, салоны красоты. Если говорить о промышленных объектах, то крупные основательно сдали в цене, что будет продолжаться. Хорошо можно продать СТО, но многие из них в залоге.

Мы подошли к жилой недвижимости – это 65–70% от всего рынка. В тучные времена из всего объема жилой недвижимости до 10% составляла «элитка». Там сейчас нет каких-то ценовых потрясений, объекты стоят и ждут своего покупателя, но общая доля «элитки» сократилась до 3% от всего объема предложений по недвижимости.

– Почему? Слой очень богатых людей сократился?

– Просто большинство этих людей уже закупились. Нынешние интересы могут быть направлены на неказахстанскую элитную недвижимость. Но спрос всегда будет, дети-то подрастают, а сколько бы ни было дворцов за границей, на родине тоже жить нужно.

Про ситуацию с первичным рынком жилой недвижимости и про картельный сговор мы уже говорили. Какие бы информационные вбросы ни шли, количество продаж будет снижаться, и соответственно снижаться будут и цены.

На вторичном рынке те же тенденции, но со своей спецификой. Там реально работает механизм спроса и предложения, есть реальная конкуренция. Покупателей привлекает готовое жилье, когда можно не ждать окончания отделки. Кто-то пытается зарабатывать на аренде. Риелторы здесь отыгрывают все, что потеряли, когда их вытеснили с рынка «первички». Сразу «заряжают» неадекватно высокую маржу, как будто живут последний день. Но и «подвинуться» могут серьезно. Например, заявляется стоимость в 100 тысяч долларов за квартиру, но, если видят покупателя с «живыми» деньгами, могут скинуть и до 15–20%. Такого никогда раньше не было. Отсюда динамика снижения цен на вторичном рынке ниже, чем на первичном.

– А можно как-то проиллюстрировать эту тему? Сравнить цену на один и тот же объект на протяжении нескольких лет?

– Попробуем. Возьмем, при всей условности, что-то усредненное в масштабах рынка Алматы по ряду основных параметров. Например, кирпичный дом 1970-х годов, не в центре Алматы, но в хорошем районе. На 1 декабря 2007 года один квадратный метр «трешки» предлагался владельцем за 2 250 долларов, или за 270 675 тенге при тогдашнем курсе. В 2012 году он уже стоил 1 750 долларов, или 262 728 тенге. И наконец, месяц назад, в декабре 2020-го, «квадрат» продавался за 1 280 долларов, или 537 331 тенге при текущем курсе. Оцените – какой рост в тенге!

Если вовремя не принимать адекватных мер, весь рынок обвалится. Может, не так драматично, как в 2009 или 2014 годах, но тоже многие пострадают. Нынешняя ситуация выглядит антирыночной и более циничной, чем в начале «нулевых». Тогда во время бума мы все еще не знали, как все работает, где может сорваться. Сейчас все, кто «в теме», – в курсе дел. И все равно идут по тому же, уже известному, пути. Вспомните байку про «невидимую руку рынка, которая сама все отрегулирует». Вполне видимая. И загребущая.

– Почему? Был такой шанс научиться и на своих ошибках, и на опыте других стран.

– Изначально, с той эпохи «Первого Великого Пузыря», было игнорирование мнений неангажированных специалистов, элементарная жадность, неготовность и нежелание субъектов рынка «играть вдолгую». Все это сохранилось и к нынешним временам.

Но – имеем то, что имеем. Что теперь делать? Надо сдавать пустующую недвижимость в аренду. Выход для нашего бизнеса, работающего в сфере жилой недвижимости, – это развитие доходных домов. Не произойдет чуда, не раскупят быстро и дорого даже то, что уже построено, не говоря уже о том, что планируется. Нет у людей ни денег на это, ни работы, и такая ситуация на несколько лет. Аренда же всегда востребована, и обрушения цены на нее не будет. Но важно, чтобы затраты на аренду в семейном бюджете не превышали 30–40%.

Надо продолжать договариваться о кредитных каникулах с банками, иначе Фонд проблемных кредитов будет «пухнуть», и никто ничего не заработает и не вернет.

Рекомендуем

Пиксель для количества просмотров